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易憲容:“交易環(huán)節(jié)重稅”難遏投機投資

2013-04-01 11:12     來源:經(jīng)濟新聞     編輯:范樂

  新“國五條”各地細則漸次落地,宗旨與目標(biāo)是遏制住房投機投資,要讓以投資投機為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型為以消費為主導(dǎo)的市場,并把居民住房消費需求釋放出來。但是從“國五條”及其細則出臺的方式與程序、原則與內(nèi)容等方面來看,整個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有根本性轉(zhuǎn)變。

  2010年“國十條”之后,政府已經(jīng)看到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心所在。當(dāng)時“國十條”遏制房地產(chǎn)投資投機的工具很多,相關(guān)地方職能部門僅選擇性使用,甚至于最有效的經(jīng)濟杠桿工具不使用,讓中央政府不得不推出限購、限價這樣的行政措施。這些政策對遏制投機投資作用有限,這就是為何越是調(diào)控房價越上漲的根源所在。

  我們可以看到,“國五條”不僅在內(nèi)容上與早幾年的宏觀調(diào)控政策相比沒有多少新內(nèi)容,而且政策的出臺方式也如出一轍。無論是信貸政策差別化的強調(diào),還是20%住房交易所得稅征收,其實都是老政策。對于征收20%住房交易所得稅市場會反應(yīng)如此強烈,就在于早幾年各地政府沒有嚴格征收,現(xiàn)在要嚴厲執(zhí)行了,反響就來了。

  從內(nèi)容來看,對遏制住房投資投機,發(fā)達市場經(jīng)濟體中有成熟而行之有效的經(jīng)濟杠桿(比如信貸政策及稅收政策),但“國五條”不讓限購、限價這些行政手段退出,反之進一步強化,這是造成最近國內(nèi)住房市場恐慌性需求涌出的重要原因。我們應(yīng)該知道,只要購買住房就有利可圖,只要住房交易的賺錢功能存在,投資投機者就能夠通過不同的方式來破解這樣的限制。

  “國五條”宏觀調(diào)控表面上的宗旨是堅決抑制房地產(chǎn)投機投資需求,鼓勵住房消費需求。不過,要國內(nèi)住房市場性質(zhì)真正轉(zhuǎn)向以消費為主導(dǎo),就得去除住房市場的賺錢功能,有效的方法是通過經(jīng)濟杠桿來遏制。只有通過嚴格的事中及事后的稅收限制,才能夠把住房的投資投機與消費區(qū)分開。但“國五條”這方面的內(nèi)容著墨甚少,能夠起到限制住房投機投資的作用十分有限。有些地方出臺的細則,對早幾年前就該實行的20%住房交易所得稅政策都是含糊其辭,這樣要去除住房賺錢功能,讓住房投機投資退出市場是不可能的。

  正因為當(dāng)前調(diào)控沒有認識到去除住房賺錢功能、住房性質(zhì)轉(zhuǎn)型對遏制住房投資投機重要性,所以對于當(dāng)前的高房價仍然希望通過供求關(guān)系來穩(wěn)定房價,以為增加住房供給就可以讓過高房價穩(wěn)定或回歸理性。這樣的政策是假定當(dāng)前住房市場是以消費為主導(dǎo),但當(dāng)前的住房市場仍然是投機投資為主導(dǎo)。由于兩個市場的性質(zhì)、定價基礎(chǔ)、價格運行機制及供求關(guān)系完全不一樣,“國五條”希望用解決住房消費市場的方式來化解當(dāng)前國內(nèi)住房矛盾,效果恐怕很有限。如果說國內(nèi)住房市場不從性質(zhì)轉(zhuǎn)變,仍然是投機盛行,住房供給再多也解決不了高房價問題。

  總之,對于當(dāng)前國內(nèi)住房市場,要讓它健康持續(xù)地發(fā)展,最為核心的問題就是要去除住房的賺錢功能,擠出住房的投資投機需求,并讓住房市場真正成為以消費為主導(dǎo)。這樣才能把絕大多數(shù)居民的住房消費需求釋放,讓絕大多數(shù)人的住房條件得以改善。

  要達到這一點,就不能夠再走前十年老路,而是要對當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進行全面反思。在此基礎(chǔ)上,通過公共決策的方式,制定保護絕大多數(shù)人利益的《住宅法》,并通過事前政策(信貸),事中及事后(稅收政策)對住房投資投機進行全面限制,真正地讓住房賺錢功能退出市場。否則,現(xiàn)有宏觀調(diào)控既不利于真正的住房消費者,也不可能讓居民住房消費需求釋放出來。

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