樓市進(jìn)入兩會(huì)敏感期
地方兩會(huì)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，房?jī)r(jià)、樓市無疑是今年地方兩會(huì)焦點(diǎn)問題之一，限購、房產(chǎn)稅和保障房建設(shè)是話題的中心。3月，全國兩會(huì)就要拉開帷幕，今年兩會(huì)期間，房地產(chǎn)話題會(huì)不會(huì)比去年還熱？?jī)蓵?huì)后房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不會(huì)加碼？?jī)蓵?huì)會(huì)不會(huì)又成為房地產(chǎn)問題的“博弈場(chǎng)”？
“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”。地方兩會(huì)是地方民意的聚集，是地方大事的民主決策。先于全國兩會(huì)召開的地方兩會(huì)，無論在議題設(shè)置上，還是在實(shí)質(zhì)決策上，都會(huì)對(duì)全國兩會(huì)產(chǎn)生重要影響。地方兩會(huì)關(guān)于樓市的表態(tài)，也極有可能為全國樓市政策走向打下基調(diào)。
從目前來看，地方關(guān)于2011年樓市的表態(tài)，都是在正面呼應(yīng)“新國八條”。這也說明，“新國八條”對(duì)地方政府更加明確的樓市調(diào)控要求已經(jīng)開始發(fā)酵，樓市調(diào)控將逐步擺脫“中央熱、地方應(yīng)付”的狀態(tài)，開始向縱深方向發(fā)展，隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的深入發(fā)展，中央和地方在樓市調(diào)控方面的合力也會(huì)越來越大，房?jī)r(jià)回歸理性、房地產(chǎn)行業(yè)回歸滿足居民居住需求，已是不可抵擋的趨勢(shì)。
縱觀中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體來看是牛多熊少，因此，調(diào)控的聲音幾乎不絕于耳。近年來，除了2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫熊市之外，其他年份的調(diào)控政策出臺(tái)呈現(xiàn)出大致的規(guī)律性。
第一階段：從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開到全國兩會(huì)結(jié)束，中央和地方房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，人們紛紛預(yù)測(cè)全年房?jī)r(jià)走勢(shì)，輿論圍繞中央政策集中一處，調(diào)控效果曇花一現(xiàn)。第二階段：調(diào)控政策出臺(tái)兩月之后，輿論開始分散，房地產(chǎn)商及其利益代言人的聲音開始活躍，對(duì)調(diào)控政策的各種質(zhì)疑開始冒頭，關(guān)于調(diào)控政策要“被調(diào)整”或者“被取消”的消息不脛而走，于是市場(chǎng)出現(xiàn)所謂的報(bào)復(fù)性反彈。第三階段：年中偏后，面對(duì)市場(chǎng)上的紛繁輿論和假消息，以及“報(bào)復(fù)性反彈”的民意壓力，相關(guān)部門義正辭嚴(yán)地出來辟謠，強(qiáng)調(diào)中央決心，并出臺(tái)配套政策或者新調(diào)控政策，市場(chǎng)再次進(jìn)入觀望期。第四階段：金九銀十，市場(chǎng)對(duì)“夏季表態(tài)”的利空消化殆盡，房?jī)r(jià)和成交量走出一個(gè)新的小高潮。
當(dāng)一個(gè)循環(huán)走完，人們盤點(diǎn)當(dāng)年樓市的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)往往是“風(fēng)聲大雨點(diǎn)小，在高期待中夢(mèng)碎”，于是期待新的一年有更“給力”的調(diào)控以便圓夢(mèng)。于是，新的一個(gè)循環(huán)又開始了。
2011年的房地產(chǎn)調(diào)控，會(huì)走出這一“怪圈”嗎？1月26日晚，國務(wù)院出臺(tái)“新國八條”，被稱為“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，號(hào)稱“核武器”的房產(chǎn)稅也利劍出鞘，上海、重慶開始試點(diǎn)。接著，地方兩會(huì)召開，一些象征性的表態(tài)和落實(shí)細(xì)則紛紛出臺(tái)。似乎中了“怪圈”的頭，但2011年是否仍在“怪圈”中打轉(zhuǎn)，還需時(shí)日觀察。
房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)政策性很強(qiáng)的市場(chǎng)。房?jī)r(jià)走勢(shì)、調(diào)控政策的出臺(tái)，歸根結(jié)底是利益的博弈。具體來說，就是五組利益的博弈，一是房地產(chǎn)商與購房者之間的博弈，二是房地產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟(jì)整體之間的博弈，三是中央政府與地方政府之間的博弈，四是地方政府與房地產(chǎn)商之間的博弈，五是政府與百姓之間的博弈。
房地產(chǎn)調(diào)控，關(guān)鍵取決于對(duì)“讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位”的“合理價(jià)位”的界定。目前，利益博弈的各方面對(duì)“合理價(jià)位”都沒有明確的說法，更不用說“共識(shí)”了。如果要真正掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)律，必須建構(gòu)起“房?jī)r(jià)、財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入”的函數(shù)模型。雖然國外在這方面有一些探索，但具有中國特色的函數(shù)模型，依然在摸索之中。這也就決定了，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，不會(huì)是“暴風(fēng)驟雨”式的，極有可能延續(xù)著以前的“怪圈”。
