先收費(fèi)還是先服務(wù)？小區(qū)物業(yè)費(fèi)到底該咋收

　　近幾天來(lái)，大興興豐家園的業(yè)主陸續(xù)被告知，由于人力成本上漲，今年的物業(yè)費(fèi)每平方米每月要漲0.1元，從3月21日往后數(shù)的3個(gè)月內(nèi)，必須交清今年的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司是應(yīng)該先收費(fèi)、再服務(wù)，還是先服務(wù)、再收費(fèi)，引發(fā)了市民和物業(yè)公司的爭(zhēng)論。

　　業(yè)主：服務(wù)不到位憑啥先收錢(qián)

　　“電梯間老有異味沒(méi)人管，去年的收支還沒(méi)公布，怎么今年就說(shuō)要漲價(jià)了？”一名住在6號(hào)樓的業(yè)主王先生昨日憤憤不平地對(duì)記者說(shuō)，“我覺(jué)得物業(yè)公司就應(yīng)該先服務(wù)，再收錢(qián)；這樣能制約他們保持服務(wù)水平�！�

　　王先生所住的樓是小高層，每天總有住在樓上的人帶著寵物坐電梯，寵物在電梯間中便溺了業(yè)主不收拾，清潔工也不收拾。光為了這個(gè)，王先生和鄰居找了好幾次物業(yè)公司，但就算這樣，每天電梯照樣臭著，業(yè)主也基本看不到清潔工的身影。

　　“如果真能提高服務(wù)，物業(yè)費(fèi)要漲價(jià)我沒(méi)意見(jiàn)，但現(xiàn)在光說(shuō)成本漲了就要漲價(jià)，還要先收錢(qián)，這事兒我不能理解。”王先生說(shuō)。

　　記者昨日撥通了該小區(qū)物業(yè)公司的電話。接電話工作人員說(shuō)：“漲價(jià)原因和收支成本已經(jīng)公示了，具體的您得問(wèn)業(yè)委會(huì)主任。”

　　記者又打通了業(yè)委會(huì)主任杜先生的電話。杜先生說(shuō)，小區(qū)中公布的“成本”，只是最近一些人員工資等費(fèi)用上漲的情況，而非相關(guān)部門(mén)要求的、應(yīng)于本月底前公示的去年收支成本。

　　“我們小區(qū)采取的是包干制，不用公布去年的成本�！倍畔壬�說(shuō)，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)已經(jīng)公示了20多天，盡管經(jīng)常被人撕掉，但小區(qū)內(nèi)已經(jīng)傳開(kāi)了。業(yè)主要在3月21日開(kāi)始往后的3個(gè)月中交納全年的物業(yè)費(fèi)。

　　對(duì)于興豐家園業(yè)委會(huì)主任所說(shuō)的“包干制不用公示”的說(shuō)法，被市住建委物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人否定，“無(wú)論是哪種制度，物業(yè)公司都應(yīng)當(dāng)對(duì)前一年的收支成本進(jìn)行公示。各區(qū)縣建委、房管局會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目公示情況的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)未履行公示義務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要責(zé)令改正并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)”。

　　物業(yè)：先服務(wù)了收不到錢(qián)咋辦

　　“要是業(yè)主都能交物業(yè)費(fèi)，就算是到了年底再收本來(lái)也沒(méi)什么。但現(xiàn)在很多業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)狀況嚴(yán)重，要是先服務(wù)了，成本花出去了，收不回錢(qián)該咋辦？”在一個(gè)物業(yè)糾紛已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)兩年的小區(qū)里，物業(yè)公司的項(xiàng)目經(jīng)理從辦公桌上拿起一摞沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單，嘆了口氣。

　　“入住這么長(zhǎng)時(shí)間了，保安沒(méi)配，門(mén)禁失靈，樓道中的燈泡壞了沒(méi)人換，讓我們交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)得先說(shuō)說(shuō)憑什么定這么高的物業(yè)費(fèi)，這物業(yè)費(fèi)讓他們干嗎了？現(xiàn)在拿不出讓我們滿意的服務(wù)，我們憑什么要交讓他們滿意的物業(yè)費(fèi)？”由于對(duì)物業(yè)公司不滿，一直沒(méi)交過(guò)物業(yè)費(fèi)的老趙抱著膀子說(shuō)。但他也向記者表示，如果物業(yè)公司服務(wù)到位，他并不是不交物業(yè)費(fèi)的人，“只要他們服務(wù)到位了，我該給錢(qián)，那沒(méi)的說(shuō)！”

　　對(duì)于這種說(shuō)法，物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理稱(chēng)，公司在進(jìn)駐這個(gè)小區(qū)后，就有很多業(yè)主反映墻皮脫落等問(wèn)題，但由于還處在開(kāi)發(fā)商保修階段，因此已經(jīng)將問(wèn)題全都轉(zhuǎn)給了開(kāi)發(fā)商。但小區(qū)業(yè)主對(duì)此并不表示理解，反而說(shuō)物業(yè)推脫，不給業(yè)主提供服務(wù)，因此也不交物業(yè)費(fèi)。

　　“從去年下半年開(kāi)始，我們已經(jīng)主動(dòng)承擔(dān)了一些不屬于我們的工作，但實(shí)際上還是有很多業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，理由就是我們之前的服務(wù)不好�！彼�說(shuō)。

　　物業(yè)協(xié)會(huì)：交費(fèi)方式可以協(xié)商

　　“每年向我們投訴物業(yè)公司質(zhì)價(jià)不符的有很多，目前是先交費(fèi)的多，市民如果要求后交費(fèi)，還是得雙方協(xié)商決定。”北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　記者昨日查詢了諸多文件，并沒(méi)有找到關(guān)于物業(yè)費(fèi)是否應(yīng)該先交納的明確條款，只有一些條款規(guī)定了若是市民交納物業(yè)費(fèi)后物業(yè)公司服務(wù)不到位可以申請(qǐng)退款。例如自2009年10月1日開(kāi)始施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持……業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

　　專(zhuān)家支招：

　　交錢(qián)順序可簽合同約定

　　“該交多少錢(qián)，怎么交錢(qián)，其實(shí)都可以由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商的，前提是要成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主才有話語(yǔ)權(quán)�！北本┬绿斓诩覉@業(yè)委會(huì)主任張大憲說(shuō)。

　　據(jù)本市物業(yè)專(zhuān)家組成員統(tǒng)計(jì)，雖然歷年來(lái)很多物業(yè)公司都要求先交費(fèi)、再服務(wù)，但實(shí)際上每年物業(yè)公司在上半年的物業(yè)費(fèi)收繳率非常低，很多市民都會(huì)在下半年甚至當(dāng)年年底時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，已經(jīng)造成了物業(yè)公司先服務(wù)、再繳費(fèi)的事實(shí)。

　　“是業(yè)主請(qǐng)物業(yè)公司來(lái)社區(qū)進(jìn)行管理的，先繳費(fèi)或者后繳費(fèi)只是模式，而這種模式應(yīng)該取決于合同�！庇形飿I(yè)專(zhuān)家說(shuō)，物業(yè)公司和餐飲企業(yè)很類(lèi)似，是先交錢(qián)再吃飯，還是先吃飯?jiān)俳诲X(qián)并沒(méi)有具體規(guī)定，只能取決于有效的合同條款。

　　“但話說(shuō)回來(lái)，如果業(yè)主對(duì)現(xiàn)行合同不滿，想要重簽合同，那就得召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，與物業(yè)公司重新訂立條款。說(shuō)到底還是要先成立業(yè)委會(huì)，才能保證業(yè)主的合法權(quán)利�！痹撐粚�(zhuān)家表示。(記者 耿諾)　　

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