中新網(wǎng)北京8月4日電(種卿 程春雨)近日,由北京市住建委等多部門起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(簡(jiǎn)稱《辦法》)對(duì)外公開(kāi)征求意見(jiàn),提出不少于30%房源將分配給“新北京人”。記者就何為共有產(chǎn)權(quán)住房、誰(shuí)可申購(gòu)、如何申請(qǐng)、價(jià)格怎么定、產(chǎn)權(quán)比例如何分配、可否轉(zhuǎn)讓出租、對(duì)北京房?jī)r(jià)有何影響等熱點(diǎn)話題進(jìn)行了梳理解讀,來(lái)看你可以申購(gòu)嗎?
何為共有產(chǎn)權(quán)房?
自住房的延伸 與政府共有產(chǎn)權(quán)
共有產(chǎn)權(quán)住房,是指政府提供政策支持,由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè),銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平,并限定使用和處分權(quán)利,實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
但共有產(chǎn)權(quán)住房,對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是聽(tīng)起來(lái)蠻陌生的詞匯,它最近一次的重要亮相就在4個(gè)月前。
4月,住建部、國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市,要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。
可見(jiàn),共有產(chǎn)權(quán)住房屬于保障性住房的一種,北京市住建委在解讀中更明確指出,共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范,不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會(huì)進(jìn)一步提高。
那自住房和共有產(chǎn)權(quán)住房關(guān)系如何進(jìn)行銜接處理?北京市住建委稱,《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理,仍按照原規(guī)定執(zhí)行!掇k法》施行后,未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。
共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格咋定?
銷售均價(jià)低于同地段價(jià)格 浮動(dòng)范圍為±5%
《辦法》意見(jiàn)稿提出,共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià),應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格,以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ),并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定。銷售均價(jià)在土地供應(yīng)文件中予以明確。
但開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價(jià),結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素,確定每套房屋的銷售價(jià)格,價(jià)格浮動(dòng)范圍為±5%。
北京市住建委表示,共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式,遵循競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位,并實(shí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。
哪些群體能購(gòu)買?
符合限購(gòu)條件且家庭成員名下無(wú)住房
《辦法》意見(jiàn)稿稱,共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象為符合北京住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中,單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。
房源將優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭,以及符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。
同時(shí)還需遵循從嚴(yán)限購(gòu)條件,已簽訂住房購(gòu)買合同、征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議;有住房轉(zhuǎn)出記錄;有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng),申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年等情況的家庭不得購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。
不僅如此,共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)“新北京人”的分配比例將不少于30%。即要求各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地,其中,滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
產(chǎn)權(quán)比例如何分配?
參照項(xiàng)目均價(jià)占同地段、同品質(zhì)商品房?jī)r(jià)格比例
產(chǎn)權(quán)一分為二后,購(gòu)買者最關(guān)心的問(wèn)題首先是能分到多少份額?是自主選定,還是按房屋售價(jià)各有不同。
針對(duì)購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額,《辦法》意見(jiàn)稿要求參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定;政府產(chǎn)權(quán)份額,原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有,也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。
值得注意的是,共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例,會(huì)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前,由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,并由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委共同審核后確定。評(píng)估及確定結(jié)果面向社會(huì)公開(kāi)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類住房顯著的特點(diǎn)就是產(chǎn)權(quán)讓渡并非一次性,而是逐漸讓渡!鞍凑债a(chǎn)權(quán)比例規(guī)定,購(gòu)房者前期出價(jià)相對(duì)較低,有助于降低購(gòu)房成本,隨著后續(xù)購(gòu)房能力提高,可繼續(xù)從政府手中回購(gòu)相應(yīng)產(chǎn)權(quán),此類操作有很好的制度創(chuàng)新!
如何申請(qǐng)?
房管局官網(wǎng)申請(qǐng) 多部門聯(lián)網(wǎng)審核
為讓申請(qǐng)服務(wù)更加高效、便民,官方采取了網(wǎng)上申請(qǐng)的策略。即,符合條件的家庭,可登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購(gòu)房申請(qǐng),在線填寫《家庭購(gòu)房申請(qǐng)表》和《承諾書(shū)》,如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶籍、住房等情況,并準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。
隨后,多部門進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審核。北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同公安、地稅、社保、民政、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門在申購(gòu)期結(jié)束后20個(gè)工作日內(nèi),通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房資格審核系統(tǒng)對(duì)申請(qǐng)家庭的購(gòu)房資格進(jìn)行審核,區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)對(duì)申請(qǐng)家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進(jìn)行審核。
經(jīng)審核通過(guò)的家庭,可取得申請(qǐng)編碼,進(jìn)入到搖號(hào)配售、順序選房和購(gòu)房確認(rèn)的環(huán)節(jié)。
但會(huì)嚴(yán)查處虛假申購(gòu)和違規(guī)使用行為,禁止10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。申請(qǐng)家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的,將限制購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。
可否出租?
允許!租金和代持機(jī)構(gòu)分配
《辦法》意見(jiàn)稿提出,在購(gòu)房合同簽訂條款中規(guī)定,購(gòu)房合同應(yīng)明確共有產(chǎn)權(quán)份額、房屋使用維護(hù)、出租出售收益分配等內(nèi)容。
也就是說(shuō),共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以出售,也可以出租!肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性!痹谝拙友芯吭褐菐(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),允許租賃是此類住房與其他保障房一個(gè)最大的區(qū)別。經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的,但共有產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)租,從這個(gè)角度講,又帶有一定商品房屬性。
既然產(chǎn)權(quán)是共享,租金收益又該如何分配?《辦法》意見(jiàn)稿對(duì)此做了說(shuō)明,已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的,購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。
還要求,購(gòu)房人應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息,優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。
可否出售?
需滿5年 轉(zhuǎn)讓對(duì)象仍需符合購(gòu)買條件
與自住房類似,北京對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓時(shí)間做出了嚴(yán)格限制,但依然可按照市場(chǎng)價(jià)售出。
《辦法》意見(jiàn)稿提出,在共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買5年后,購(gòu)房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下,代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買,繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用;代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。
此舉有利于實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房循環(huán)使用,更大程度上發(fā)揮保障作用!皩⒏佑辛Φ谋U狭司用褙(cái)產(chǎn)權(quán)!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)的彈性限定模式,將促使購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。從5年內(nèi)的體系內(nèi)循環(huán),5年后可選購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán),體現(xiàn)了調(diào)控的回歸市場(chǎng)。
對(duì)北京房?jī)r(jià)將有何影響?
利于抑制投資投機(jī)需求 平抑北京房?jī)r(jià)
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為,北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房,對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度,建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,支持中端購(gòu)房,抑制投機(jī),促進(jìn)公平,將起到重大作用。
對(duì)于樓市房?jī)r(jià)影響?北京市住建委表示,共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機(jī)性需求,進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格,對(duì)北京市房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行起到有效推動(dòng)作用,讓住房制度更加公平合理,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
張大偉分析,2017年上半年,北京自住房已經(jīng)影響房?jī)r(jià)降低7%左右,在共有產(chǎn)權(quán)房政策的繼續(xù)推動(dòng)下,北京樓市觀望情緒會(huì)繼續(xù)加強(qiáng),特別是大量共有產(chǎn)權(quán)房源供應(yīng)后,北京房?jī)r(jià)穩(wěn)定已可預(yù)期。(完)
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