臺灣房地產(chǎn)是否會有泡化的情形發(fā)生?最近學(xué)者和建商看法兩極。今天《聯(lián)合報》發(fā)表署名文章對臺灣房地產(chǎn)業(yè)是否有泡沫化隱憂提出警告。
文章說,雖然經(jīng)濟學(xué)家對于泡沫下了很大的工夫,但是泡沫的成因及定義仍是學(xué)界懸而未決的一個問題。不過基本上相信許多人都同意,若資產(chǎn)價格相對其基本價值持續(xù)性偏離時,資產(chǎn)泡沫化的情況有可能已經(jīng)發(fā)生。
就臺灣當(dāng)前房市來看,雖然房價不斷被推高,但是消費者的購買力卻沒有相對增加。因為過去八年臺灣的經(jīng)濟發(fā)展不但嚴(yán)重衰退,失業(yè)率節(jié)節(jié)攀高,就連薪資成長也快被通貨膨脹給吃垮了。
再從供給面來看,去年北臺灣推案量創(chuàng)下近年來新高,金額高達(dá)九二二一億元(新臺幣,下同)。2006至2007年底,北臺灣五大區(qū)塊的余屋量累計高達(dá)七六四七八戶,累計未賣出的余屋金額有七四一五億元。換句話說,余屋量達(dá)推案量的八成多,就算不再有新的建案推出,在整體銷售率五成的消化速度來看,至少也要一點六年才能消化完畢。若建商不再稍加節(jié)制,還是拚命推出建案的話,消化時間會拖得更長更久。
從另一個影響房市的因素利率來看,央行為抑止高油價所帶來的通膨,不斷持續(xù)調(diào)漲利率水準(zhǔn)。從二○○四年以來,光是升息就高達(dá)五次之多,而持續(xù)上漲的利率水準(zhǔn)對房貸戶來說,增加了不少的負(fù)擔(dān)。
在一九八九年,日本泡沫經(jīng)濟迎來了最高峰。當(dāng)時日本各項經(jīng)濟指針包含房地產(chǎn)及股票市場也達(dá)到了空前的高水準(zhǔn),當(dāng)時東京廿三個區(qū)的房價的總和,甚至達(dá)到了可以購買美國全部國土的水準(zhǔn),而銀行則以不斷升值的土地作為擔(dān)保,積極的向債務(wù)人大量貸款。房價上升也使得土地所有者的帳面財產(chǎn)增加,刺激了消費欲望,從而導(dǎo)致了國內(nèi)消費需求假象的增長。
文章最后指出, 由于資產(chǎn)價格上升無法得到實業(yè)的支撐,造成泡沫經(jīng)濟開端走下坡。加上日本政府政策的失當(dāng),金融機構(gòu)壞帳嚴(yán)重的增加,以及亞洲金融風(fēng)暴之沖擊。造成日本經(jīng)濟史上年之久的平成大蕭條。也因為房市泡沫化所擴展出來的沖擊,是如此的深刻及久遠(yuǎn),對此慘痛經(jīng)驗,臺當(dāng)局目前應(yīng)該以謹(jǐn)慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來面對房地產(chǎn)業(yè)才是。
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