什么樣的房產(chǎn)稅才管用

　　要征收房地產(chǎn)稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實的不動產(chǎn)登記資料，二是科學(xué)的估價方法，三是稅收征管能力。

　　房地產(chǎn)稅在上海與重慶已經(jīng)試點(diǎn)一年有余，從市場反應(yīng)來看效果十分有限。同時，今年上海準(zhǔn)備繼續(xù)推行房地產(chǎn)稅。我認(rèn)為，如果當(dāng)前推出的房地產(chǎn)稅不是一種公正公平的稅收制度，那么這種房地產(chǎn)稅的推行所起到的作用必定小于預(yù)期。

　　普遍而言，在一個成熟的市場下，房地產(chǎn)稅同其他財產(chǎn)稅一樣，是一個國家賦稅結(jié)構(gòu)中的三大支柱（還有消費(fèi)稅、所得稅）之一。無論是對房地產(chǎn)的投機(jī)炒作還是過度需求，房地產(chǎn)稅都能起到重要作用。

　　一般來說，房地產(chǎn)稅的課稅對象只限于土地及房屋，在計算稅基時，房產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。政府在查定房地產(chǎn)價格時可能有以下的幾種方法：一是市場交易法，二是成本法，三是資本法。由于歐美國家房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)，市場交易法應(yīng)用得最為普遍，特別是對自用住宅的估價。同時，如同個人所得稅的征收一樣，房地產(chǎn)稅的征收同樣對某些特定住房設(shè)定優(yōu)惠減免辦法。也就是說，房地產(chǎn)稅的征收并非針對所有的住房，而是需要對不同使用性質(zhì)的住房、對不同收入居民持有的住房、持有住房多少采取區(qū)別對待。

　　對征收房地產(chǎn)稅，目前社會上不少人把它與土地出讓金聯(lián)系起來，認(rèn)為購買住房時，房價中包括了70年土地出讓金的錢，因此再征房地產(chǎn)稅是雙重課稅。其實，這完全是一種誤解。土地出讓金與房地產(chǎn)稅完全是兩碼事。比如，在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，土地都是私有的，住房建筑商修建住房時，都需要從私人手中購買土地，而這種土地的購買都得通過市場交易進(jìn)行。發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，建設(shè)住房的土地是市場購買的，但這些住房沒有哪一套是不征物業(yè)稅的。只不過，根據(jù)各種住房及家庭的情況所征收的稅有所不同，甚至免稅。這就是為何要建立一個公平公正的房地產(chǎn)稅的關(guān)鍵所在。

　　不過，要征收房地產(chǎn)稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實的不動產(chǎn)登記資料，二是科學(xué)的估價方法，三是稅收征管能力。如房地產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對象確立等，只有具備了這些條件，房地產(chǎn)稅的開征才能有效進(jìn)行，并達(dá)到開征房地產(chǎn)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。

　　所以要開征房地產(chǎn)稅就得先對現(xiàn)有的住房進(jìn)行全面普查，在此基礎(chǔ)上建立起住房檔案，然后要設(shè)計公平公正的稅收制度，以此來確定對不同的住房采取不同的稅收優(yōu)惠減免。

　　此外，不僅現(xiàn)有的二手房市場要成熟，而且要建立起科學(xué)規(guī)范的住房價格評估體系等。如果沒有這些基礎(chǔ)條件，僅僅為了征稅而征收，那么這樣的房地產(chǎn)稅收制度能夠起到的作用必然是有限的。