上浮首套房貸利率是信貸資金轉(zhuǎn)向的信號

　　據(jù)中國之聲《央廣新聞》報道，隨著建行本月在北京提高首套房貸利率，北京多家銀行也通過搭售投資理財產(chǎn)品、設(shè)定定存金額等方式變相上浮房貸利率。（10月24日中國廣播網(wǎng)）

　　眾所周知，往年九十月份是北京、上海、廣州等大城市商品房銷售的旺季。但是，今年在嚴(yán)厲調(diào)控政策的作用下，這些城市的樓市卻格外低迷，被媒體稱為5年來“最慘淡”。國慶長假之后，又陸續(xù)傳出了一些銀行上浮首套房貸利率，有的最高上浮1.2倍的消息。無疑，這對于已經(jīng)陷入經(jīng)營困局的開發(fā)商是“雪上加霜”，博弈的天平繼續(xù)向有利于宏觀調(diào)控的方向傾斜。

　　銀行上浮房貸利率，將使開發(fā)商經(jīng)營處境更為艱難。據(jù)測算，如果貸款100萬元，貸款期限為20年，在房貸利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍后，月供將增加約210元；如果房貸利率上浮至1.1倍，月供就將增加430元。因此，房貸利率上浮，抬高了購房者的買房成本，將在一定程度上抑制購房者的買房需求，間接地強(qiáng)化了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。

　　當(dāng)然，開發(fā)商目前面臨的困境是其近年來堅持不降房價所釀成的苦果，可謂咎由自取，但也難免傷及到真正有購房需求的百姓。對此，有些人頗有微詞，甚至還有人對銀行是否借機(jī)生財產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　不可否認(rèn)，這次銀行普遍上浮首套房貸利率，確有對利潤追求的一面。但從總體看，銀行上浮利率的舉動并不僅僅是追求利潤那么簡單，更是向市場釋放了銀行信貸資金轉(zhuǎn)向的信號。即在一個時期內(nèi)，銀行信貸投放的重點(diǎn)將不再是房地產(chǎn)行業(yè)，以后將在宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，轉(zhuǎn)向國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)企業(yè)和貸款項(xiàng)目。這是因?yàn)殂y行雖然具有一般企業(yè)追逐利潤的天性，但又屬于高風(fēng)險的行業(yè)。因此在具體的經(jīng)營實(shí)踐中，銀行首先考慮的是經(jīng)營的風(fēng)險性，然后是經(jīng)營的流動性，最后才是經(jīng)營的盈利性。

　　多年來，個人房貸業(yè)務(wù)因具有效益高、風(fēng)險低、成本低、占用資本低等優(yōu)勢成為各銀行最賺錢的業(yè)務(wù)之一。曾幾何時，一些銀行為爭奪個人房貸市場份額，打調(diào)控政策的擦邊球，違規(guī)增加個人房貸投放規(guī)模。

　　但是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策和適度從緊貨幣政策的實(shí)施效果顯現(xiàn)，各銀行對房貸業(yè)務(wù)已由戀戀不舍逐步轉(zhuǎn)到調(diào)整信貸策略、壓縮投放規(guī)模的軌道上來，致使房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。據(jù)央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長16.9％，比一季度末回落4.4個百分點(diǎn)。央行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月新增貸款僅4700億元，較上月明顯回落，且創(chuàng)下21個月以來的新低。

　　造成這一局面的主要原因是，一方面房價繼續(xù)高位運(yùn)行，中央嚴(yán)厲調(diào)控政策的力度繼續(xù)增大，房價雖然仍未見明顯松動，但樓市慘淡所積聚的風(fēng)險或?qū)�顯現(xiàn)，需要減少房貸投放來應(yīng)對；另一方面央行回收流動性并未減弱，在存款準(zhǔn)備金持續(xù)提高的積累作用以及存款增長放緩等因素的影響下，商業(yè)銀行的信貸規(guī)模只能進(jìn)一步收緊。

　　銀行是經(jīng)營貨幣資金的企業(yè)。一般來說，銀行都是依據(jù)市場和信貸資金的短期、中期、長期三種形態(tài)來預(yù)先考慮和調(diào)整經(jīng)營策略，并通過實(shí)施信貸的市場準(zhǔn)入、退出機(jī)制及其它經(jīng)營手段，促使信貸結(jié)構(gòu)朝著符合市場環(huán)境以及資金短、中、長期三者之間比例動態(tài)協(xié)調(diào)和平衡的方向發(fā)展，從而提高銀行資金流動效率。

　　據(jù)16家上市銀行2011年中期業(yè)績報告數(shù)據(jù)顯示，大部分銀行上半年個人住房貸款占個人貸款總額比重均不低于60％。這說明，雖然經(jīng)過去年以來的積極調(diào)整，但中長期類的個人房貸占比仍然偏大。特別是進(jìn)入第四季度后，一些銀行出現(xiàn)了信貸額度捉襟見肘的情況，再加上當(dāng)前市場經(jīng)營環(huán)境逐漸趨緊之勢，促使信貸資源優(yōu)化配置就成為了銀行業(yè)務(wù)的首要選擇。

　　因此，在當(dāng)前個人房貸需求仍然旺盛的情況下，銀行采取適當(dāng)上浮利率的方式調(diào)整供需關(guān)系，進(jìn)一步降低個人房貸在貸款總規(guī)模中的占比，挪出一定額度的信貸資金投向風(fēng)險更低、收益更好的貸款項(xiàng)目，是銀行應(yīng)對目前市場發(fā)展趨勢的正確選擇。

　　當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)處于宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時期，現(xiàn)行的貨幣政策和商品房限購政策等調(diào)控政策絕不能輕易放松�，F(xiàn)在表面上社會流動性偏緊，實(shí)則不然。目前經(jīng)濟(jì)前景錯綜復(fù)雜，許多資金不愿流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致玉石、藝術(shù)品、古董等市場火爆異常。一旦樓市有所放松，房價就有可能出現(xiàn)最后一次瘋狂的飚升，隨后便是無情的下跌、再下跌，這將對整個經(jīng)濟(jì)造成極大破壞。

　　所以，在今后的一個時期內(nèi)，還會有更多的銀行依據(jù)中央調(diào)控政策堅定不移地執(zhí)行差別化房貸政策，適當(dāng)上浮首套房貸利率，繼續(xù)加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整和風(fēng)險防控，從而在客觀上進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（作者系建設(shè)銀行高級研究分析師）