一旦空置房變成了出不了手的閑置商品，投資和投機(jī)者又無力再“養(yǎng)護(hù)”這些空置房，其風(fēng)險將驟然上升。一些城市房價再度出現(xiàn)較快增長，如果是剛性需求推動，那就比較正常，如果是投資投機(jī)推動，那就是一次風(fēng)險積聚的過程，必須予以高度警惕。

　　最新統(tǒng)計顯示，2015年全年全國土地購置均價3341元/平方米，創(chuàng)歷史新高；全國商品房成交均價6792元/平方米，創(chuàng)歷史新高；商品房銷售面積12.85億平方米，接近2013年13.05億平方米的歷史峰值；待售面積增速遠(yuǎn)大于銷售面積增速，去庫存壓力依舊較大。

　　地價、房價都在上漲，商品房待售面積增速也大于銷售面積增速，盡管房地產(chǎn)市場有了一點(diǎn)復(fù)蘇的苗頭，但由于新增商品房的規(guī)模擴(kuò)大、數(shù)量增多，使得商品房庫存不減反增。據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年全國商品房待售面積為7.18億平方米，雖然從表面看，待售面積不足2015年商品房銷售面積的60%，庫存面積不是很大，但待售商品房在結(jié)構(gòu)上存在很大差異。一方面，在地區(qū)分布上，待售面積大多集中在部分城市，特別是三、四線城市；另一方面，相當(dāng)部分商品房由于價格過高、面積偏大，難以滿足剛性需要，消化的難度很大。

　　為什么在待售面積繼續(xù)大幅增長的同時，房價也在上漲，甚至商品房成交均價還創(chuàng)下歷史新高？為什么開發(fā)商不借市場有所復(fù)蘇的時機(jī)降價銷售？很顯然，商品房均價上漲主要源于一線城市房價的過快上漲，特別是深圳、上海等地，更是出現(xiàn)了較大幅度的上漲，以至于政府也不得不再出手干預(yù)。如上海市發(fā)改委、房管局近期召集內(nèi)部研討會，特別強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)防房價過快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購、二套房貸等政策；南京市從今年開始要求申報預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價部門對漲價設(shè)限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。

　　相反，三、四線城市特別是待售房比較多的城市，卻仍面臨著市場難以松動、開發(fā)商也不愿意降價的矛盾，去庫存效果很不明顯。不僅如此，前些年市場火熱時被過度投資和投機(jī)的商品房，現(xiàn)在也面臨著出手的問題，成為了潛在的庫存，也對去庫存構(gòu)成了不小的壓力。

　　與“待售房”相對應(yīng)的另一個概念是“空置房”。有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，空置房的一部分為待售房，另一部分為已出售但長期無人居住的房子。另一種統(tǒng)計方法是將兩者分開，空置房主要指已出售而空置的商品房。2013年的一項統(tǒng)計顯示，我國城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套，比2011年增加了842萬套，空置住房占據(jù)4.2萬億住房貸款余額，占全國住房貸款余額的46.67%。2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，較2011年提高1.8個百分點(diǎn)。如此規(guī)模的空置房，給去庫存帶來了巨大的壓力。

　　空置房占據(jù)住房貸款余額高達(dá)幾萬億，如果市場長期低迷，出現(xiàn)風(fēng)險的可能性不容忽視。不要忘了，美國的次貸危機(jī)主要就是因?yàn)橥顿Y和投機(jī)過度，商品房的正常需求不協(xié)調(diào)造成的。一旦空置房變成了出不了手的閑置商品，投資和投機(jī)者又無力“養(yǎng)護(hù)”這些空置房，其風(fēng)險將驟然上升。需要特別注意的是，深圳、上海等地房價再度出現(xiàn)較快增長，到底是剛性需求推動，還是投機(jī)投資推動？如果是剛性需求推動，那就比較正常，如果是投資投機(jī)推動，那就是一次風(fēng)險積聚的過程。據(jù)透露，深圳的一部分房子被打包到p2p金融、互聯(lián)網(wǎng)金融和信托、理財產(chǎn)品中，充當(dāng)了債務(wù)融資的抵押品，如果沒有有效的市場需求做支撐，這些被抵押的商品房有可能成為互聯(lián)網(wǎng)金融新的風(fēng)險源，對此必須高度警惕。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議把房地產(chǎn)去庫存作為今年五大任務(wù)之一，這項任務(wù)能不能完成，不僅要看待售商品房的銷售，還要看空置房的狀態(tài)，看空置房中有多少是存在風(fēng)險隱患的。今年房地產(chǎn)去庫存任務(wù)重，壓力大，對地方政府特別是三、四線城市而言，必須要發(fā)揮定力，不要再增加新的庫存了，不能讓商品房庫存成為影響經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定的重大隱患。(本報特約評論員)