物業(yè)稅能否對沖房價上漲

　　長期看，物業(yè)稅雖然不能在表面形態(tài)上有效降低房價，但會使商品房需求的總規(guī)模呈現(xiàn)更少泡沫，使總體房價表現(xiàn)得更沉穩(wěn)

　　市場經(jīng)濟(jì)在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，要有稅收調(diào)節(jié)的制度安排，我國現(xiàn)在缺的就是這件事。沒有保有環(huán)節(jié)的制度建設(shè)，房地產(chǎn)市場調(diào)控還會是治標(biāo)不治本，這個制度缺失需要填補(bǔ)起來。

　　房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的制度安排，至少有三個好處：

　　第一個好處是，為我國分稅分級財政體制在地方層面必須建設(shè)的地方稅體系，提供合理的支柱財源。

　　第二個好處是，物業(yè)稅將促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展，這就與房價有關(guān)。

　　第三個好處是，物業(yè)稅將發(fā)揮在財富與收入方面再分配的功能，這是世界各國財產(chǎn)稅的共同特點。不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是一種財產(chǎn)稅，不是跟富人過不去，只是因為按照再分配的內(nèi)在邏輯，有負(fù)擔(dān)能力的人理應(yīng)多交一些稅。

　　那么，物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅，能不能有效降低房價？總體上說，物業(yè)稅在一定程度上可以對沖房價的上漲，對房地產(chǎn)發(fā)展的正面效應(yīng)值得肯定。

　　市場上的住房需求可分為三類：買房自住、炒房、囤房。自住者在沒有物業(yè)稅的情況下，可能會傾向于買一個大戶型享受生活；但有了此稅后，由于年年要繳稅，面積越大，繳稅越多，他就會調(diào)整自己的購房方案，轉(zhuǎn)而尋求相對實惠的中小房型。對于投資投機(jī)性購房者來說，買房是為了賣出賺差價。當(dāng)物業(yè)稅征收讓他們的持有成本上升之后，炒房的風(fēng)險提高了，這些炒房客就會傾向于謹(jǐn)慎一些。原來處于“肆無忌憚”的狀態(tài)，一出手就買十套八套，現(xiàn)在出于成本與環(huán)境、氛圍改變和風(fēng)險增加的考慮，可能就會有所收斂，比如減少到炒個三套五套。還有囤房的人，在持有成本約束增加后，很多人就不會再把房子空置起來，而是考慮將空房子租出去，拿租金對沖自己的持有成本。

　　無論以上情況怎么組合，綜合在一起就是商品房的需求減少，供給增加。這樣一來，房地產(chǎn)市場上的供需平衡將更健康一些、更理性一些，在結(jié)構(gòu)上也是更多的小戶型，正好符合國家集約使用土地的政策導(dǎo)向。那么，較之沒有物業(yè)稅，此時房價的表現(xiàn)是會更高還是更低，答案不是很清楚了嗎？

　　也有人認(rèn)為，炒房的人賺一把，可能把多少年的物業(yè)稅都抵上了，所以物業(yè)稅解決不了炒房的問題。這多少有些道理，因為物業(yè)稅不是萬能的。搞市場經(jīng)濟(jì)，炒房行為在市場上不論多少，一般總會有。但問題是，物業(yè)稅在使空置房減少、住房供給量增加和持房成本上升的情況下，對于炒房行為是有收斂的作用，還是鼓勵的作用？靠炒房賺錢的空間是小了還是大了？答案當(dāng)然是前者。

　　如果以后我們有了住房保有環(huán)節(jié)的這樣一個稅種，從我國城市化水平從目前46%左右逐步提升到70%—80%的長時期看，雖然不能在表面形態(tài)上有效降低房價（其剛出臺時則可能引起房價有回調(diào)），但是會使我們商品房需求的總規(guī)模，呈現(xiàn)更少泡沫，空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現(xiàn)更沉穩(wěn)，從而更有效地減少房價大起大落所帶來的負(fù)面效應(yīng)和對社會生活的沖擊。