5月5日，昆明市民陳晴一家趕到位于三環(huán)外的樓盤(pán)“白沙潤(rùn)園”的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，打算購(gòu)置家中的第二套住房，但每平方米10050元的均價(jià)讓她大吃一驚。
她在微博中寫(xiě)道：“上個(gè)月底，一環(huán)內(nèi)一個(gè)新開(kāi)的樓盤(pán)均價(jià)也不過(guò)每平方米8500元�！标P(guān)注樓市幾個(gè)月后，陳晴好不容易下定決心，卻發(fā)現(xiàn)撲朔迷離的房?jī)r(jià)讓她越來(lái)越不知該何時(shí)出手。
不僅是這位持幣待購(gòu)者，昆明樓市近幾個(gè)月的起伏漲跌讓許多業(yè)內(nèi)人士也深感“霧里看花”。一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求以?xún)r(jià)換量、降價(jià)走貨，個(gè)別樓盤(pán)跌幅達(dá)30%以上，有的樓盤(pán)價(jià)格卻“風(fēng)雨不動(dòng)安如山”。問(wèn)起“昆明房?jī)r(jià)降了嗎？”一半人回答“降了”，另一半人回答“沒(méi)降”。
數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，昆明主城區(qū)新建商品房成交均價(jià)為每平方米7000.09元，與去年同期相比漲幅為14%。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在全國(guó)性政策調(diào)控之下，昆明房?jī)r(jià)目前僅是局部“合理回歸”，漲跌互現(xiàn)的樓市背后是多重利益的復(fù)雜博弈，其走向十分不明朗，取決于調(diào)控政策的執(zhí)行力度和時(shí)間。這一“深度膠著”的樓市，也許不失為觀察二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局的一個(gè)樣本。
局部降價(jià)，但市場(chǎng)整體低迷
陳晴是今年春節(jié)開(kāi)始真正關(guān)注房?jī)r(jià)的。此前雖然一直有換一套大房子的念頭，但高企的房?jī)r(jià)讓她根本不能想象。直到有一天聽(tīng)說(shuō)，二環(huán)邊的樓盤(pán)“金尚俊園”開(kāi)盤(pán)價(jià)是每平方米7600元。
“這簡(jiǎn)直是一夜回到三年前。去年，這一區(qū)域的房?jī)r(jià)至少上萬(wàn)元�！标惽缯f(shuō)，“我想，中央調(diào)控真的起作用了。”
這一輪“降價(jià)”潮開(kāi)始于去年年底，一個(gè)樓盤(pán)直接宣布“每平方米直降3100元”。“金尚俊園”開(kāi)盤(pán)之后不到一個(gè)月，與其位置相當(dāng)?shù)摹敖瓥|禧瑞都”拋出精裝修房均價(jià)每平方米6600元的價(jià)格。然后，6600元、6500元、5906元的價(jià)格戰(zhàn)在昆明東西南北各片區(qū)蔓延開(kāi)來(lái)。許多樓盤(pán)沒(méi)有公開(kāi)宣稱(chēng)降價(jià)，也暗中實(shí)行變相優(yōu)惠。
“春節(jié)前后那段時(shí)間，感覺(jué)房?jī)r(jià)似乎是一個(gè)星期掉1000元，看得人怦然心動(dòng)�！标惽缯f(shuō)。
李迪（應(yīng)采訪(fǎng)對(duì)象要求化名）是一位房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)資深人士，與昆明多家房地產(chǎn)企業(yè)保持著近距離接觸。他告訴中國(guó)青年報(bào)記者，“江東禧瑞都”的價(jià)格對(duì)市場(chǎng)的沖擊非常大。
“如果說(shuō)‘金尚俊園’開(kāi)啟了今年‘降價(jià)’浪潮的頭兒，那么‘禧瑞都’就是狠狠的一腳踩在其他開(kāi)發(fā)商的心頭�！鸲肌x‘金尚俊園不過(guò)300米，價(jià)格低了1000元，還是精裝修，實(shí)在太‘生猛’�！崩畹险f(shuō)。另一家開(kāi)發(fā)商的一個(gè)樓盤(pán)，和“禧瑞都”位置差不多，原本報(bào)價(jià)每平方米9000元，“禧瑞都”降價(jià)后，只好降至7500元。
不過(guò)，各類(lèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，所謂“降價(jià)”不過(guò)是幻覺(jué)。李迪分析，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了一年多的限購(gòu)后，資金鏈已繃得非常緊，這些“降價(jià)”都只是小規(guī)模放量、局部?jī)r(jià)格戰(zhàn)，不足以真正撼動(dòng)房?jī)r(jià)，不過(guò)是暫時(shí)壓縮利潤(rùn)空間的一種市場(chǎng)策略，是“小塊割肉”以換取喘息空間，靜觀后市發(fā)展。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授認(rèn)為，目前昆明房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定，只有一小部分樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)，并沒(méi)有拉低市場(chǎng)價(jià)格。
“這一次與2008年國(guó)家調(diào)控樓市不同，那一年昆明的房?jī)r(jià)降幅約為5%，但這一回，開(kāi)發(fā)商對(duì)于是否降價(jià)出現(xiàn)了分歧，不同的企業(yè)對(duì)形勢(shì)和房市走向的判斷不一樣，各自的資金鏈緊張的情況不一樣，營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略也不一樣。有些選擇降價(jià)，有些選擇堅(jiān)守�！睆埡檎f(shuō)。
降價(jià)空間有限，開(kāi)發(fā)商還能挺多久
張洪認(rèn)為，目前昆明房?jī)r(jià)穩(wěn)定，樓市處于深度膠著的僵持狀態(tài)，剛性需求則在焦躁不安地觀望。
根據(jù)他的調(diào)研，在昆明的購(gòu)房者中，外省投資者約占1/4，來(lái)自云南省內(nèi)其他地州的約占1/4，剩下的1/2是本地購(gòu)房者，其中以第一次購(gòu)房的剛性需求居多。實(shí)行“限購(gòu)令”之后，市場(chǎng)被壓縮了一半，但很顯然，目前剛性需求還未完全釋放出來(lái)。
今年4月，昆明主城區(qū)共成交各類(lèi)商品房4656套，與去年同期相比降幅達(dá)56.35%�？紤]到4月中旬昆明舉辦了春季房交會(huì)，與3月份環(huán)比增加的2.4%簡(jiǎn)直微不足道。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房交會(huì)上各開(kāi)發(fā)商“展示多于銷(xiāo)售”，開(kāi)發(fā)商們還是表現(xiàn)得比較矜持，沒(méi)有誘出購(gòu)房者掏錢(qián)的欲望。
其中的一個(gè)原因可能是，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)空間沒(méi)有許多人想象的那樣大。
2009年，昆明房?jī)r(jià)均價(jià)為每平方米4000元左右，到2011年就漲到了每平方米7000元。同一時(shí)期，昆明地價(jià)翻了不止一番。
據(jù)了解，2008年，昆明上調(diào)了基準(zhǔn)地價(jià)，并開(kāi)始實(shí)行土地“招拍掛”制度。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)時(shí)定下了被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“五四三二一”的政策，即一環(huán)以?xún)?nèi)土地底價(jià)500萬(wàn)元一畝，一環(huán)至二環(huán)間400萬(wàn)元一畝，以此類(lèi)推。但這一基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行一年左右，就被一輪輪推高到了“十九八七六”，在業(yè)內(nèi)引起了軒然大波。
“2006年，西二環(huán)外有一個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)大約是50萬(wàn)元一畝，但現(xiàn)在連遠(yuǎn)離主城區(qū)的呈貢新區(qū)也要400萬(wàn)到600萬(wàn)元一畝�！边@位人士說(shuō)，一個(gè)標(biāo)志性事件是，去年12月，使用僅16年的昆明市政府原辦公大樓進(jìn)行了爆破拆除，這塊位于城市中心的土地在此之前以總價(jià)34億、每畝超4000元?jiǎng)?chuàng)下了昆明土地單價(jià)紀(jì)錄。
“雖說(shuō)房屋價(jià)格除了土地成本外，還包括建安成本、稅收和利潤(rùn)，地價(jià)升高并不意味著商品房?jī)r(jià)格一定水漲船高，但地價(jià)和50多種涉及房地產(chǎn)的稅收占了成本的近60%，拿地成本被拉高，客觀上確實(shí)推高了房?jī)r(jià)�！边@位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
另外，昆明從2008年年初開(kāi)始啟動(dòng)城中村改造工程計(jì)劃，用5年時(shí)間把昆明的城中村全部改造完畢。到2013年年底，昆明將有近400個(gè)城中村全部拆除，這是目前國(guó)內(nèi)最大的城中村改造規(guī)模。因拆遷補(bǔ)償、文化保護(hù)等復(fù)雜原因，城中村改造項(xiàng)目前期推進(jìn)較慢、投入巨大、資金回籠周期被拉長(zhǎng)。
“我們做過(guò)一個(gè)測(cè)算，降價(jià)空間為20%左右，我們也向開(kāi)發(fā)商做過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，他們說(shuō)的和我們算的差不多。但現(xiàn)在，一些企業(yè)操作時(shí)降到了百分之十幾，再往下降，可能對(duì)企業(yè)就是一個(gè)損害了�！睆埡檎f(shuō)，“所謂‘合理回歸’，回歸到哪一步算合理？我們研究認(rèn)為，昆明在特殊時(shí)期、特殊的土地條件和市場(chǎng)需求條件下，只有20%的降價(jià)空間�！�
李迪認(rèn)為，大量產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、高容積率、高層塔樓、高密度的城中村改造項(xiàng)目將在今明兩年集中上市，開(kāi)發(fā)商對(duì)回款的迫切要求，很可能會(huì)進(jìn)一步拉低樓市價(jià)格。
據(jù)估算，目前已有約一半城中村項(xiàng)目通過(guò)了規(guī)劃批準(zhǔn)，建筑體量已達(dá)1.9億平方米，相當(dāng)于現(xiàn)在全昆明每年住房交易量的十幾到二十幾倍。
張洪說(shuō)，如果城中村項(xiàng)目集中放量肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)有極大沖擊，考慮到市場(chǎng)消化的問(wèn)題，政府主管部門(mén)會(huì)用延緩發(fā)放許可證的方式控制推進(jìn)速度，將城中村改造產(chǎn)品供應(yīng)的時(shí)間拉長(zhǎng)一點(diǎn)，力求供需平衡。
但這又帶來(lái)新的問(wèn)題：“時(shí)間拖長(zhǎng)了，資金壓力太大，開(kāi)發(fā)商本來(lái)投入大，希望早點(diǎn)脫手回款，但遇上限購(gòu)，交易量明顯下滑，消化能力太低。這是目前昆明一些承擔(dān)城中村改造任務(wù)的企業(yè)感到比較困惑的，退不退出市場(chǎng)都是兩難。”
有關(guān)部門(mén)提出“救市設(shè)想”
4月份昆明土地供應(yīng)量和成交量為零。李迪認(rèn)為，這一是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商們資金緊張，二是即便有錢(qián)，礙于城中村改造項(xiàng)目大量上市，短期內(nèi)根本無(wú)法轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，“還不如拿去放高利貸”。
4月26日，在云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作會(huì)議上，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)人員分析指出，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策和“限購(gòu)令”措施效應(yīng)的顯現(xiàn)，銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷，企業(yè)融資難、獲得購(gòu)房者資金支持比例下降，部分企業(yè)已經(jīng)放慢開(kāi)發(fā)速度，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。對(duì)于調(diào)控政策，開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇了更加謹(jǐn)慎的態(tài)度，部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，延遲新樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，以待充分評(píng)估開(kāi)盤(pán)價(jià)格，部分企業(yè)轉(zhuǎn)向不受“限購(gòu)令”影響的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，消費(fèi)者的購(gòu)房欲望受到遏制，雙方的觀望態(tài)勢(shì)更加突出。
為此，該局建議綜合采取稅收、行政、金融等多種手段加大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持力度，一是建議稅務(wù)部門(mén)研究出臺(tái)促進(jìn)商品房銷(xiāo)售、減輕企業(yè)資金壓力的稅收優(yōu)惠措施；二是建議金融部門(mén)研究出臺(tái)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供金融服務(wù)的措施，對(duì)首套房貸實(shí)行優(yōu)惠利率；三是根據(jù)市場(chǎng)需求情況調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)量，土地招拍掛前確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)意向再供地，降低流拍比率，保證成交率，向土地供應(yīng)市場(chǎng)傳達(dá)正面信息，并希望簽訂土地出讓合同后，能延長(zhǎng)土地出讓金的交納期限或分期交納；四是建設(shè)對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分片辦理土地使用證、分期辦理規(guī)劃建設(shè)許可證和施工許可證，原來(lái)在申辦規(guī)劃建設(shè)許可證時(shí)需交納的各項(xiàng)費(fèi)用暫時(shí)更改為規(guī)劃部門(mén)出具核查意見(jiàn)前分期交納。
此“救市設(shè)想”一出，議論之聲四起，有業(yè)內(nèi)人士批評(píng)這是中央調(diào)控政策在地方“暗暗松綁”，還有人評(píng)論，“政府?dāng)嗉Z了，急了�！�
張洪認(rèn)為，這僅是一個(gè)設(shè)想和建議，并不是政府決策。但也反映出西部城市發(fā)展過(guò)程中地方政府的困境。
“和東部不同的是，我們對(duì)于城市建設(shè)和土地市場(chǎng)收益的依賴(lài)比東部地區(qū)高得多，稅收主要來(lái)源也不是來(lái)自產(chǎn)業(yè)�！彼f(shuō)。
據(jù)了解，昆明從房地產(chǎn)業(yè)征收的稅至少占全部稅收的1/4，好的時(shí)候可達(dá)1/3，房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資的30%以上。2010年，昆明曾公布政府性債務(wù)達(dá)725億元，當(dāng)年土地出讓收入為150億元。
因此，樓市冷清受到傷害的不只是開(kāi)發(fā)商，還有地方政府，政府的土地出讓收益、稅收以及投資所帶動(dòng)的GDP都會(huì)受到極深的影響。
張洪認(rèn)為，地方政府尤其是西部地區(qū)的地方政府采取一些救市措施來(lái)緩解企業(yè)困境，緩解中央宏觀調(diào)控政策對(duì)地方的不利影響，是理性行為和保護(hù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)的根本職責(zé)所在。
多位業(yè)內(nèi)人士指出，目前的僵持狀態(tài)，不僅是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在暗中較勁，更是開(kāi)發(fā)商和政府之間的深度膠著和博弈。
“其實(shí)只要把‘最后一根稻草’放下去，開(kāi)發(fā)商就受不了了。但如何促使‘房?jī)r(jià)合理回歸’的政策意圖進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)，又不傷害那些參與政府主導(dǎo)的城中村改造計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商？這考驗(yàn)政府的執(zhí)政智慧�！币晃蝗耸空f(shuō)。（雷成）
