國土部剛剛叫停地方政府的土地出讓,任志強(qiáng)就放言房子最抗通脹,隨后經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常也在博客中說到,投資房產(chǎn)是最好的投資方式。從現(xiàn)實(shí)角度看,二人說的都正確,商品房市場化11年的發(fā)展?fàn)顩r也充分證明了這些。然而如果任由這種趨勢發(fā)展,房地產(chǎn)熱導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)失衡問題就會(huì)越來越嚴(yán)重,經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好發(fā)展的預(yù)期可能就會(huì)喪失,畢竟房子的最終價(jià)值與用途在于其居住屬性,它并不是黃金和鉆石,可以以收藏的方式增值。
說房產(chǎn)抗通脹適合投資的根源在于11年來房產(chǎn)價(jià)值始終處于上升通道,非但沒有落后于貨幣化,反而其價(jià)值一直在高于貨幣貶值速度增長,這是投機(jī)需求能在房地產(chǎn)中大賺特賺的主要原因,造成房產(chǎn)具有投機(jī)屬性的主要原因則要?dú)w于供小于求的供需格局,關(guān)鍵問題在土地資源的稀缺性,這個(gè)稀缺性并不是土地資源局限性,而是國土部土地規(guī)劃的滯后性。從最近10年全國土地供應(yīng)數(shù)據(jù)看,市場需求遠(yuǎn)大于計(jì)劃供給,這個(gè)現(xiàn)象在最近三到五年尤為突出,同時(shí)房價(jià)也隨著土地供應(yīng)量不足而逐漸攀高,從而在高房價(jià)的巨大利潤下推動(dòng)土地升值,形成房地價(jià)互推的局面。
當(dāng)然在房價(jià)預(yù)期中有投機(jī)因素的支撐,這與政策刺激房地產(chǎn)有關(guān),更與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡有關(guān)。改革開放前20多年中,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最大的依賴是出口,經(jīng)濟(jì)增長享受的是人口紅利,所以截止到2007年末,我國出口總量所占G D P的比重高達(dá)60%多,隨著對人口紅利的過度依賴,消費(fèi)卻由改革開放前的53%,下降到2009年的39%,造成內(nèi)需市場萎縮的現(xiàn)象,消費(fèi)下降制約經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展,最近10年開始依賴投資來拉動(dòng)城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)升級,而自從2003年房地產(chǎn)被作為支柱產(chǎn)業(yè)后,地方政府得到了分稅制后最大的財(cái)政來源,逐漸對土地財(cái)政過度依賴,導(dǎo)致財(cái)政投資方向都圍繞土地收益的建設(shè)而實(shí)施,最終財(cái)政投資偏斜嚴(yán)重,又不得不繼續(xù)過度依賴土地財(cái)政,形成惡性循環(huán)。
資本與民間游資沖入房地產(chǎn)后,投機(jī)需求的放大加上剛性需求的存在,兩大需求在土地供給不足導(dǎo)致商品房市場供給匱乏的情況下,必然推動(dòng)房價(jià)上漲,在這樣的供需格局下,政府每年向市場投放過多貨幣又導(dǎo)致貨幣以每年10%至少20%的速度貶值,房產(chǎn)自然就會(huì)成為最佳投資產(chǎn)品,也是當(dāng)之無愧最具保值可以抵抗通脹的資產(chǎn)。
但是,這樣的趨勢只能造成資本不斷向房地產(chǎn)滲透,民間游資與海外熱錢不斷向房地產(chǎn)涌入,最終實(shí)體產(chǎn)業(yè)得不到資金推動(dòng)發(fā)展,出口目前所面臨的貿(mào)易戰(zhàn)爭又足以致命,即使政府以加大國際采購的條件來交換出口額,也依舊需要加大出口退稅來拉動(dòng)出口解決就業(yè),人均收入難以提升,傳導(dǎo)成消費(fèi)率的下降,形成惡性循環(huán)。最終在房地產(chǎn)一頭獨(dú)大,房價(jià)不斷上漲,而土地使用年限僅為40至70年,建筑物壽命僅為40年左右的情況下,在剛性需求者收入低下、購買力不足的情況下,導(dǎo)致房地產(chǎn)脫離居住屬性,成為投機(jī)需求衍生品,催生房地產(chǎn)泡沫。一旦經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題再度嚴(yán)重,剛性需求徹底被排斥到市場之外,投機(jī)需求就將被死死套牢,而房地產(chǎn)業(yè)所占的近20萬億銀行貸款就會(huì)迅速致使銀行業(yè)資不抵債,巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患已經(jīng)形成,如不能盡快解決這些問題,絞死中國經(jīng)濟(jì)的就注定會(huì)是房地產(chǎn)業(yè)。(韓令國)