客戶背景

　　關(guān)先生現(xiàn)年42歲，本科畢業(yè)，在常熟市某公司擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)，稅后年收入在45萬元左右。配偶關(guān)太太43歲，市某中醫(yī)院醫(yī)生，稅后年收入10萬元。兒子18歲，高三在校學(xué)生。

　　以2010年3月底市價(jià)計(jì)算，家庭總資產(chǎn)650萬元，其中包括一套常熟市中心房產(chǎn)380萬元和一套郊縣房產(chǎn)價(jià)值90萬元，總資產(chǎn)的剩余部分都主要是銀行存款150萬元和實(shí)物黃金30萬元。 由于郊縣房產(chǎn)每月租金收入為1500元，幾乎無其他額外投資收益。另外，由于該家庭非常傳統(tǒng)，幾乎沒有負(fù)債，屬于高資產(chǎn)無負(fù)債家庭。

　　收入支出狀況： 2010年關(guān)先生的家庭稅后收入為60萬元，其中薪資占85%，利息15%。年消費(fèi)支出約32萬元，占比逾50%。為了獲得財(cái)務(wù)自由或者至少退休后生活水平不下降，王先生希望從現(xiàn)在就能夠?qū)ψ约旱呢?cái)務(wù)進(jìn)行安排。另外，這對夫妻并不十分信任保險(xiǎn)，除了單位所繳納的社保之外，并無其他保障安排。

　　理財(cái)目標(biāo)

　　1、購房目標(biāo)：由于看好上海房價(jià)的持續(xù)性升值空間，關(guān)先生希望將目前郊縣那套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并在上海市區(qū)購買一套優(yōu)質(zhì)地段二手房，以租養(yǎng)貸，謀求額外投資收益。希望理財(cái)師給出意見。

　　2、投資目標(biāo)：由于目前出現(xiàn)初步的通脹預(yù)期，關(guān)先生希望獲得抵御通脹的投資建議。

　　3、保障目標(biāo)：希望給自己太太及兒子更全面的醫(yī)療和養(yǎng)老保障，特別是補(bǔ)充養(yǎng)老金的增加。

　　家庭財(cái)務(wù)分析

　　該家庭之前的投資理財(cái)計(jì)劃較為缺失，主要進(jìn)行房產(chǎn)投資。但是由于該家庭沒有任何負(fù)債，加上較保守的風(fēng)險(xiǎn)厭惡態(tài)度，整體上屬于穩(wěn)健偏保守型客戶。除了緊急預(yù)備金仍以存款持有以外，建議進(jìn)行穩(wěn)健偏保守的金融資產(chǎn)投資。

　　理財(cái)建議

　　一、房產(chǎn)

　　經(jīng)過了去年全國房地產(chǎn)市場價(jià)格的非理性上漲，目前累積的上漲已經(jīng)使得部分高價(jià)房源升值空間暫時有限。而由于長期居住在緊鄰上海的江蘇常熟，房產(chǎn)投資意識比較強(qiáng)烈。

　　關(guān)先生希望在學(xué)校附近購買一處優(yōu)質(zhì)地段的二手房，以租養(yǎng)貸。而面對上海現(xiàn)在嚴(yán)重背離的房價(jià)租售比，尤其是上海居住用房租賃收益普遍不足3%，而且在2009年及2010年初上海房價(jià)均出現(xiàn)大幅上漲的前提下，要實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸有一定的難度。如果從貸款角度來說，由于原先那套房的總價(jià)為90萬元，而上海地區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的房價(jià)至少也在3萬元以上，故綜合考慮，至少還需要貸款150萬元左右。而關(guān)先生雖然沒有貸款購房的經(jīng)歷，但是基于目前中央連續(xù)出臺打擊房價(jià)過快上漲的政策，房地產(chǎn)信貸也正受調(diào)控。上周國務(wù)院常務(wù)會議上明確了：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　我們建議，由于該家庭每月支出近3萬元，如果再加上月供，壓力將突增。且在目前房市并不明朗之際，購買高價(jià)房并不明智。關(guān)先生可以考慮再等待一段時機(jī)，并且在調(diào)整了家庭保障及收支狀況后再做打算。從投資角度而言，也建議王先生可以同時考慮一些熱門或潛力地塊的商鋪或是辦公用房，該類房產(chǎn)目前的租金回報(bào)率可達(dá)到8%乃至更高。